Целесообразность смены УК
Что именно изменится со сменой УК для жителей?
С приходом новой УК повысится уровень оказания услуг по охране, техническому обслуживанию оборудования, уборке и так далее. УК проведет техническую экспертизу лифтов и подземного паркинга, будет решать проблемы с Застройщиком в рамках гарантийного срока.
Почему нужно менять УК именно сейчас?
УК «Респект Комфорт»/УК «МИГ»/УК «ГЕФЕСТ» представляют интересы застройщика, и поставлены в первую очередь для работы на протяжении гарантийного срока (3 года). Таким образом, надеяться на то, что будут исполняться гарантийные обязательства затруднительно. Да, исполнение гарантийных обязательств могут требовать сами собственники, но поскольку это крайне трудоемкий процесс, требующий юридической и экспертной поддержки, практически не реализуемые силами и средствами отдельных собственников. А у нас остается 1,5 года в лучшем случае.
Также, стоит отметить, что сменив УК на ОСС собственники показывают свою сплоченность и возможность смены любой УК, которая не выполняет свои обязанности в полном объеме.
Зачем собственникам ЖК Балтийский менять текущую управляющую компанию?
За более чем год работы УК «Респект Комфорт» стало понятно, что устранение гарантийных проблем не является приоритетом УК. Многие вопросы и заявки, которые относятся к серьезным замечаниям остались без ответа или проигнорированы. УК работает по точечным запросам собственников, которые решаются относительно легко и быстро. Таким образом, у некоторых собственников, в первую очередь тех, кто пока не проживает в ЖК, складывается впечатление, что ведется серьезная работа.
Ниже ссылка на письмо отправленное УК и Застройщику с перечнем концептуальных проблем, на которое был получен ответ, объясняющий, что в большей степени во всем виноваты сами жильцы.
[добавить ссылку на файл]
Увеличится ли тариф?
Да. За текущую ставку (44 рубля за кв.м.) на деле УК не проводит никаких работ, кроме аварийных. Оборудование не обслуживается должным образом, пожарная безопасность отсутствует полностью, безопасность если и контролируется, то контролируется бессистемно, постоянные протечки системы отопления и канализации на этажах и в гараже, снег с территории не вывозится.
УК как заинтересованное лицо от Застройщика не намерена решать вопросы по гарантии систем дома, лифты в плачевном состоянии. Примеров много.
Такая ставка (РК) была применена не случайно – это чисто маркетинговый ход, чтобы Застройщик мог привлечь для покупки квартир нас с Вами. Наверняка каждый из Вас, придя в Офис продаж, задавал вопрос – какая стоимость обслуживания ожидается в построенном ЖК.
Поэтому предлагаемые ставки, которые сейчас указаны в бюллетене на голосование в собрании, более логично сравнить с расценками, предлагаемыми Респект Комфортом на летнем ОСС:
| Ставка/Стоимость | Респект Комфорта летом | ЖС Фасилити Менеджмент на ОСС 2 марта |
| Услуги для жилых помещений, руб./м2 в мес. | 57,99 | 59,42 |
| Услуги для нежилых помещений, руб./м2 в мес. | 57,99 | 59,42 |
| Услуги для машиномест, руб./м2 в мес. | 92,05 | 94,72 |
| Услуги для кладовых, руб./м2 в мес. | 89,07 | 76,03 |
Как видно, предлагаемые ставки на обслуживание жилых помещений и машиномест ненамного выше, чем предлагались РК летом, а цена обслуживания кладовых – даже ниже.
Смета ЖС Фасилити Менеджмент уточнялась несколько раз и на голосование вынесен окончательный вариант после долгого анализа и длительного обсуждения.
В чем же разница смет? Если коротко подытожить, то это:
- Более качественная уборка и периодичность (особенно зимой)
- В смете РК не учтена уборка территории (только у подъездов)
- Новая УК предлагает полную ставку (40 часов в неделю) Главного инженера
- В смету новой УК включена работа юриста по гарантийным случаям и досудебные претензии Застройщику.
- График работы УК будет удобен для жильцов
- На объекте будут круглосуточно работать 2 техника – сантехник и электрик.
В заключении хотим обратить Ваше внимание, что ЖС Фасилити Менеджмент успешно работает на похожем объекте (тот же Застройщик – РГ), сменив УК Респект Комфорт на объекте «Октябрьское поле» и получает только положительные отзывы от жильцов.
Безопасность смены УК
Будут ли выставляться двойные платежки?
Ни в коем случае. До момента внесения записи в реестре платить будем РК/Гефест. В день внесения в реестр платить будем новой УК и/или поставщикам ресурсов напрямую. О внесении в реестр новая УК оповестит день в день.
Что будет, если РК/Гефест напоследок наделает долгов перед подрядчиками и убежит?
Будет новая УК – сразу же будут новые подрядчики. Старые подрядчики будут сами решать свои проблемы с РК/Гефестом. А с жильцами будет работать уже новая УК и все недочеты будет исправлять за свой счет – это обычные коммерческие затраты при получении нового объекта. Сильные УК этого не боятся, они готовы к исправлению пробелов бывшей управляющей компании.
Что будет, если РК/Гефест убежит с долгами и обанкротится?
Да, такое возможно в любое время. Ничто не помешает РК/Гефесту обанкротится сразу после истечения гарантийного срока. Поэтому чем раньше произойдет смена на новую УК, не аффилированную с застройщиком, тем спокойнее и лучше.
РК/Гефест будут мешать новой УК, тем самым будут портить жизнь жильцам?
Нет, в после заезда новой УК ее работа начинается в тот же день. И на протяжении первых нескольких месяцев все работы ведутся в усиленном режиме, в том числе клининг, уборка придомовой территории и содержание инженерных коммуникаций.
РК/Гефест будут мешать проведению ОСС, будут сопротивляться принятию самостоятельного решения собственниками ЖК Балтийский?
Да, РК/Гефест будут мешать принятию решения собственниками решения о замене УК на новую. Но это жильцам не особо будет мешать нормально жить.
Точнее наоборот, возможно из последних сил РК/Гефест будут пускать пыль в глаза, доказывая что они не такие и плохие))
Возможны следующие элементы противодействия замене на новую УК:
1. РК/Гефест запустят параллельное ОСС для создания путаницы.
Вопросы в искусственном ОСС возможно будут схожими, созвучными. К этому надо быть готовым.
2. Начнут пиар-компанию про “успехи” с большим количеством постановочных фотографий в чатах
3. Возможен запуск посторонних агитаторов, как в живую по дому, так и особенно в телеграмм-чатах жителей.
4. Ожидаем с большой долей вероятности активизации аффилированных с РК/Гефест собственников. Будут энергично и систематически вбрасываться высказывания с сомнениями в целесообразности, безопасности и достижимости смены УК на новую.
5. Ожидается также со стороны аффилированных с РК/Гефест собственников нападки на кандидатов в новые УК.
Несмотря на открытую и доступную информацию, противников смены РК/Гефест ни одна из кандидатур новых УК на смену РК/Гефесту не устроит ни при каких показателях.
РК/Гефест не передадут документацию?
Да, не передадут. Никакая уходящая УК ничего добровольно не передает. На практике новая УК легко через суд истребует и получает все необходимые от старого УК документы.
РК/Гефест не покинут занимаемое помещение?
В наше время проигравшие УК никогда не ведут “военные” оборонительные действия. На практике новая УК в сопровождении сотрудников получает за пару дней доступ к помещениям и приступает к работе. Процедура занимает два-три дня.
Реализуемость смены РК/Гефест на новую УК
А вдруг РК/Гефест такие крутые, что какой-то большой начальник надавит на новую УК, и они откажутся?
РК/Гефест не одни на рынке недвижимости и управляющих компаний. Как раз частые примеры отстранения Респект Комфорта от управления жилыми комплексами является подтверждением того, что “большие начальники” есть у многих компаний в сфере ЖКХ. Без некоего административного ресурса не работает ни одна крупная управляющая компания. По этой причине всё в конечном итоге решают действительно жители – что проставят в бланках голосования, то и в итоге будет. Только надо набрать больше половины от числа всех собственников.
Могу ли я стать членом Инициативной группы?
Да, конечно. Просто напишите обращение в чате собственников телеграмме, мы с Вами обсудим какой вклад в нашу миссию необходим в данный момент.
Сколько нужно набрать голосов для смены УК?
Необходимо набрать 50%+1 голос, от всех собственников.
Что я могу сделать для смены РК/Гефест? У меня нет времени или я не в Москве, но я хочу смены УК!
Достаточно быть на связи. Инициативная группа обязательно с Вами свяжется неоднократно по разным каналам. Следите за информацией также в подъездах, на почте, в телефоне. Необходимо будет один лишь раз проставить галочки в бланке голосования. Это бумажные листы, которые Вам принесут или пришлют участники инициативной группы.
Необходимо только лишь один раз отметить свое решение в бланке, остальное сделают за Вас участники инициативной группы.
Я сейчас не в Москве, я могу помочь?
Да, конечно! В первую очередь вы можете помочь проголосовав – это наш с вами дом, и нам его делать лучшим! Если вы готовы пойти дальше и потратить свое время, свяжитесь с представителями Инициативной группы, они расскажут, какие задачи стоят в данный момент. Основная работа не требует личного присутствия – написание текстов, вычитка договоров, выверка смет, переговоры с УК (90% по ВКС). Инициативная группа – успешные, активные соседи, которые просто не хотят получить ТЫКВУ в итоге. Очень нужны юристы, инженеры по стройнадзору, люди, которые хорошо пишут тексты.
Вопросы на ОСС
Зачем нужен Совет дома?
Совет дома — важный орган для любого многоквартирного дома. Он следит за тем, чтобы жильцы квартир получали коммунальные услуги в полном объеме, а также решает ряд проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности. Совет дома, в том числе, контролирует работу УК.
В бюллетене ОСС будет предложен состав Совета дома, включая Председателя Совета дома и представителей подъездов. Это активные соседи, которых большинство из вас хорошо знает.
Совет дома избирается сроком полномочий на 2 года.
Кого на кого мы меняем?
ОСС созывается для смены текущей УК от Застройщика на новую УК. Текущей УК была “Респект Комфорт” (РК), но в связи с лишением лицензии и началом процесса банкротства, Управа назначила временную УК “Гефест”, поскольку дом не может оставаться без управления. УК “Гефест” входит в ту же группу компаний, что и УК “Респект Комфорт” и УК “МИГ”, то есть это очередная “чистая” компания.
На смену предлагается УК “ЖС фасилити менеджмент” (ЖС, ЖилСервис), которая была отобрана Инициативной Группой среди более 10 опрошенных управляющих компаний и предоставила наиболее оптимальное ценовое предложение.
Зачем нужны правила пользования паркингом?
Правила пользования машиноместами, поземной автостоянкой, использования общего имущества и организации пропускного режима необходимы для наведения порядка в подземном паркинге нашего дома. На данный момент такой контроль не осуществляется, либо осуществляется выборочно в связи с отсутствием четких правил. Многие соседи жалуются, что на их машиноместах паркуются другие машины, либо “гости” ставят свои машины так, что препятствуют выезду жильцов со своих машиномест. Разгрузочные работы проводятся без всякого контроля, что тоже зачастую приводит к серьезным неудобствам в паркинге.
Также, в Правилах будет прописан алгоритм въезда/выезда для гостей МКД – временные пропуска и четкое отслеживание покинул ли автомобиль зону парковки или нет.
Зачем нужны прямые договора с ресурсниками?
Прямые договора с ресурсниками (ПАО “МОЭК”, АО “Мосводоканал”, АО “Мосэнергосбыт”) дают уверенность, что ваши деньги за предоставленные услуги уйдут именно тем, кто эти услуги предоставляет. При оплате “в одно окно” деньги уходят на счет УК, которая далее должна перевести их в счет оплаты за потраченные ресурсы. К сожалению, не все УК сразу переводят на счет ресурсных компаний в силу различных причин – использование денежной массы для перекрытия своих нужд и т.п.
Таким образом, каждый собственник сможет проголосовать на ОСС, решив что важнее – “оплата в одно окно” или уверенность в том, что в дальнейшем не возникнет проблем с водой, отоплением и электричеством.
Зачем нужен специальный счет для капремонта, деньги ведь все-равно украдут?
Существует два варианта “хранения” денег на капитальный ремонт (ежемесячный обязательный платеж) – перевод денег региональному оператору, либо переводить деньги на специальный счет нашего МКД. В первом случае фонд находится под контролем Города, во втором случае фонд находится под контролем Совета дома и УК.
Таким образом, в случае проведения капитального ремонта при накоплении фонда на специальном счете МКД Совет дома будет иметь больший контроль над тем, куда будут потрачены деньги, проверяя сметы, подрядчиков и т.п.
Существует масса историй о нецелевом использовании фонда и украденных деньгах, но выбирая второй вариант мы получаем больше уверенности в том, что деньги будут использованы эффективно.